在当前的中国房地产市场中，“平均数”正在失去其作为决策锚点的意义。无论是一手房与二手房、一线城市与其他城市，甚至是一线城市内部的豪宅与刚需，均在上演着截然不同的剧本。中国房地产行业已进入“K型分化”的新时代。
1、城市分化：少数“科技城市”企稳，多数仍在寻底
国家统计局数据显示，2026年5月，四个一线城市二手房价格环比均上涨——北京+0.1%、上海+0.6%、广州+0.1%、深圳+0.6%。其中京沪已连续四个月环比上涨，广深连续三个月环比上涨。野村证券指出，上海二手房价自1月低点累计反弹1.9%，深圳反弹1.3%。少数强二线城市如杭州、合肥也出现初步企稳信号，杭州5月新房价格环比上涨0.5%，领跑70城。
然而，70个大中城市整体二手房价指数5月环比仍下降0.3%。一线城市仅占全国新房销售面积的约5%和销售金额的约18%，其回暖无法抵消低线城市的持续下行。数据显示，三四线城市房价跌幅维持在-0.35%左右。70城中，5月二手房价环比上涨的城市仅10个，少于4月的12个。
2、需求结构分化：豪宅与刚需两端热，中端塌陷
摩根大通在实地调研深圳、上海两地市场后指出——豪宅销售强劲，入门级交易复苏，但中端市场依然疲软。在深圳，总价2000万元以上的豪宅需求旺盛，买家多为30-40岁的科技、金融、AI行业精英，部分年收入过亿；入门级住宅（约300万元）在经历五年急跌后交易回暖，但500万-1000万元的中端产品表现最弱，整体上大众群体的购房能力有所降低。
上海的情况十分类似，套均价格约2000万元的华润澐启滨江项目狂卖200多亿元，成为今年全国新房市场的断层销冠。另一方面，今年上海一季度300万元以下二手房交易占比一度达到历史级的73%，500万元以上二手房交易占比跌至个位数。不过，5月上海二手房交易结构有所优化，500万-800万元二手房交易环比跳增9.3%，刚改需求和置换链条有所转暖。
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